Skip to Content

Yhdenvertaisuusvaltuutetun lausunto asunto-osakeyhtiölain muutostarvetta koskevasta arviomuistiosta

Yhdenvertaisuusvaltuutettu on lausunut asunto-osakeyhtiölain muutostarvetta koskevan arviointimuistion kohtiin 5. (AOYL 1:10 § Taloyhtiöille velvollisuus huolehtia asumisen yleisestä esteettömyydestä ja yhdenvertaisuuslain soveltaminen taloyhtiössä) ja 24. (AOYL 5:8  § esteettömyyttä lisäävä osakkaan muutostyö yhteiön tiloissa). Arviointimuistion ehdotukset, joihin valtuutettu lausunnossaan vastaa, löytyvät lausuntopalvelu.fi-palvelusta.

5. AOYL 1:10 § Taloyhtiöille velvollisuus huolehtia asumisen yleisestä esteettömyydestä ja yhdenvertaisuuslain soveltaminen taloyhtiössä

Arviointimuistion ehdotus:

Tarve: On ehdotettu, että osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatteen (AOYL 1:10 §) nojalla taloyhtiöllä tulisi olla velvollisuus huolehtia asumisen yleisestä esteettömyydestä mutta myös toteuttaa tarvittaessa kohtuullisia mukautuksia vammaisille henkilöille yhdenvertaisuuslain mukaisesti. Tällä hetkellä yhdenvertaisuuslaki (15 §) ei sisällä taloyhtiöiden nimenomaista vastuuta tehdä kohtuullisia mukautuksia vammaiselle henkilölle asumisessa. Em. laissa mainitaan vain tavaroiden ja palveluntarjoajat.

Lisäksi taloyhtiöille on ehdotettu nimenomaista velvoitetta osoittaa, missä vammaisen henkilön liikkumisen apuvälineitä saa säilyttää. Paloturvallisuuteen liittyvät vaatimukset nostetaan usein esteeksi sähköisten apuvälineiden säilyttäminen taloyhtiön tiloissa. Sairaanhoitopiirien apuvälineiden luovutuskäytännöt ja –ohjeistukset edellyttävät osana luovutussopimusta, että sähköiset liikkumisen apuvälineet (mm. sähkömopo) säilytetään lämpimässä tilassa. On ehdotettu, että oikeus apuvälineen säilyttämiseen ja oikeus käyttää esim. maksua vastaan taloyhtiön sähköä pitäisi määritellä asunto-osakeyhtiölaissa erikseen.

Nykytila ja arvio: Asumisen esteettömyysvaatimukset perustuvat muuhun lainsäädäntöön. Taloyhtiö ei ole yhdenvertaisuuslainsäädännössä tarkoitettu tavaroiden ja palveluiden tarjoaja vaan omakustannusperiaatteella toimiva asunto-osakkeiden omistajien yhteisö. Lausunnonantajan ehdottamia muutoksia on tarvittaessa edistettävä muussa lainsäädännössä. Taloyhtiön rajallisten tilojen varaaminen yhden osakkaan tai asukkaan käyttöön voi olla ongelmallista AOYL:n yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta ja rajoittaa muiden osakkaiden asumista ja muuta arkea. Esteettömyyden edistämistä on käsitelty jäljempänä 24 kohdassa.

Ehdotus: Ei perusteita AOYL:n muuttamiseen.

 

Yhdenvertaisuusvaltuutetun vastaus ehdotukseen ja perustelut:
Valtuutettu vastustaa ehdotusta.

Yhdenvertaisuusvaltuutettu huomauttaa, että yhdenvertaisuuslakia, muun muassa sen 8 § mukaista syrjintäkieltoa sovelletaan myös asumisessa ja muun muassa taloyhtiöiden toimintaan. Yhdenvertaisuuslain soveltamisala koskee sekä julkista että yksityistä toimintaa, poislukien yksityis- ja perhe-elämä sekä uskonnonharjoitus. Eri asia on, että YVL 15 § kohtuullisiin mukautuksiin velvollisten piiri on tulkinnanvarainen eikä esim. oikeuskäytännössä ole ratkaistu sitä kysymystä voisiko asunto osakeyhtiö olla velvollinen tekemään YVL 15 § mukaiset kohtuulliset mukautukset vammaiselle henkilölle yksittäistapauksessa. 

”Yhdenvertaisuuslain soveltamisala on hyvin laaja ja sillä on keskeinen merkitys myös perustuslain, kansainvälisten ihmisoikeussopimusten ja EU-oikeuden yhdenvertaisuus- ja syrjintänormeja konkretisoivana lakina. On tärkeää pitää mielessä yhdenvertaisuuden ja syrjintäkiellon asema koko Suomen oikeusjärjestyksen läpäisevinä oikeusnormeina.” Suora lainaus: Anttila-Ojanen: Yhdenvertaisuuslaki kommentein, Alma Talent 2009, s. 7

Yhdenvertaisuus ei suinkaan tarkoita, että kaikkia henkilöitä tulee kohdella samalla tavalla samanlaisissa tilanteissa. Päinvastoin tällainen menettely johtaa usein syrjivään tilanteeseen (ns. välillinen syrjintä). Olennaista yhdenvertaisuuden kannalta on, että kaikki asukkaat voivat yhdenvertaisesti käyttää kaikkia yhtiön tiloja sekä elää itsenäisesti asunto-osakeyhtiöiden omistamissa tiloissa. Esteettömyys palvelee juuri tätä tarkoitusta ja palvelee lisäksi myös useita muitakin ihmisryhmiä kuin vammaiset henkilöt. Esteettömyyden laiminlyönti saattaa johtaa YVL:ssä kiellettyyn syrjintään. Esteettömyydestä on erotettava kohtuullinen mukautus, joka on aina tapauskohtainen ja yksittäiselle henkilölle tietyssä tilanteessa myönnetty toimenpide. 

Yhdenvertaisuusvaltuutetulle on tullut lukuisia yhteydenottoja, jotka liittyvät vakaviin puutteisiin asumisen esteettömyydessä. Aina kyse ei ole vammaisuudesta vaan myös iäkkäistä ihmisistä, lastenvaunujen, rollaattorin tai apuvälineiden kanssa liikkuvista ihmisistä tai tilapäisesti liikkumisesteisistä ihmisistä (esim. kipsattu jalka). Pahimmillaan asunto-osakeyhtiön toimenpiteet tai niiden puute voi johtaa ihmisen joutumiseen kotinsa vangiksi ja erittäin turvattomaan asemaan. Asunto-osakeyhtiölaissa tulisi laajasti huomioida pysyvästi tai tilapäisesti liikkumisesteisten tai muuten liikkumisesteisten henkilöiden (muun muassa näkövammaisten henkilöiden) oikeudet ja yhdenvertaisuus sekä asunto-osakeyhtiön vastuut yhdenvertaisuuden toteuttamisessa.

Asunto osakeyhtiölaki ei luonnollisesti voi olla ristiriidassa YVL:n, PL 6 § syrjintäkiellon tai Suomea sitovien ihmisoikeussopimusten kanssa. PL 6 § lisäksi merkitystä tulee antaa myös lailla voimaan saatetulle YK:n vammaisten henkilöiden oikeuksista annetun yleissopimuksen määräyksille (jäljempänä CRPD). Huomioon on otettava erityisesti CRPD artiklat 9 (esteettömyys) ja 19 (eläminen itsenäisesti ja osallisuus yhteisössä). CRPD sisältää myös kaikille sopivan suunnittelun periaatteen sekä sopimuspuolten velvollisuuden toteuttaa yhdenvertaisuuden edistämiseksi ja syrjinnän poistamiseksi kaikki asianmukaiset toimet varmistaakseen kohtuullisten mukautusten tekemisen vammaisille (5 artiklan 3 kohta). CRPD:n säännös kohtuullisesta mukauttamisesta on näin ollen sanamuodoltaan laajempi kuin yhdenvertaisuuslain 15 § eikä arviomuistiossa esitetty kannanotto yhdenvertaisuussääntelyn ulottumattomuudesta asunto-osakeyhtiöihin näin ollen ole lainkaan kestävä.   
 

24. AOYL 5:8  § esteettömyyttä lisäävä osakkaan muutostyö yhteiön tiloissa

Arviointimuistion ehdotus:

Tarve: asuntojen esteettömyyteen kasvaa väestön ikääntyessä (hallitusohjelman 3.3.1 kohta). Kiinteistöliitto ehdottaa osakkaalle oikeutta toteuttaa kustannuksellaan esteettömyyttä tukevia muutostöitä huoneiston ulkopuolella (esim. rampit, oven aukaisulaitteet jne.), jos niistä ei aiheudu yhtiölle kohtuutonta haittaa. Samoin AKHA/Kaivanto. Lisäksi kommenttikierroksella ehdotettiin, että taloyhtiöillä tulisi olla velvoite osoittaa, missä vammaisen henkilön liikkumisen apuvälineitä  saa säilyttää, ja että liikuntarajoitteisilla olisi etuoikeus taloyhtiön parkkipaikkoihin.

Nykytila: AOYL 5:8 §:n mukaan osakas voi tehdä muutoksia muissa kuin osakkeen perusteella hallitsemissaan yhtiön tiloissa vain yhtiön suostumuksella. Yhtiön ei tarvitse perustella kieltäytymistään, vaikka osakas maksaisi kaikki muutostyön ja sen kunnossapidon kulut eikä muutoksesta aiheutuisi haittaa muille osakkaille. Osakas ei voi edes vedota yhtiön passiivisuuteen eli siihen, että hän ei saa lainkaan vastausta.

Sairaanhoitopiirien apuvälineiden luovutuskäytännöt ja –ohjeistukset edellyttävät osana luovutussopimusta, että sähköiset liikkumisen apuvälineet (mm. sähkömopo) säilytetään lämpimässä tilassa.

AOYL:ssa ei säädetä liikuntarajoitteisten tai minkään muunkaan erityisryhmän etuoikeuksista taloyhtiön parkkipaikkojen tai yhteisten tilojen käyttämiseen. Yhtiöjärjestyksessä tällaisista oikeuksista voidaan määrätä, käytännössä lähinnä yhtiön perustamisen yhteydessä eikä tiedossa ole tällaisia määräyksiä. 

Arvio nykytilasta: Tarve esteettömyyteen kasvaa em. syistä ja tavoitteena on edistää ikääntyvien ja muuten liikunta- tai toimintarajoitteisten ihmisten asumista kotona. Tällaisia esteettömyyttä parantavia muutoksia voivat olla esimerkiksi kulkuliuska ja sähköinen avausjärjestelmä ulko-ovelle, tukikaiteet yhteisiin tiloihin ja yhteisen saunatilan seinään asetettava istuin. Esteettömyyttä parantavat muutokset lisäävät myös kyseisen osakehuoneiston monikäyttöisyyttä ja usein myös kaikkien osakehuoneistojen monikäyttöisyyttä. Liikehuoneistoihin kulun esteettömyys laajentaa huoneiston käyttömahdollisuuksia ja huoneistossa toimivan yrityksen mahdollisuuksia tarjota palveluitaan. Käytännössä osakas voi saada näiden muutostöiden tekemiseen myös yhteiskunnan rahoituksen (esimerkiksi sosiaalitoimen vammaispalvelulain mukaiset asunnonmuutostyöt) tai vakuutusyhtiön korvauksen (esim. liikennevakuutus, työtapaturmavakuutus). Taloyhtiön parkkipaikkojen tai yhteisten tilojen käyttöoikeuden luovuttaminen etuoikeudella liikuntarajoitteiselle osakkaalle voi vaikuttaa osakkeiden arvoon erityisesti sellaisissa pienemmissä vanhemmissa taloyhtiöissä, joissa on vähän vastaavia säilytystiloja. Lisäksi muiden osakkaiden olisi vaikea ennakoida tällaista lainsäädäntöön perustuvaa oikeutta. Lähtökohtaisesti jokainen meistä vastaa siitä, että asuntomme on sellaisessa rakennuksessa, joka vastaa kulloisiakin tarpeitamme. 

Toteutus: Sallitaan sellainen yleisen käsityksen mukaan esteettömyyttä parantava osakkaan muutostyö osakehuoneiston ulkopuolella, josta ei aiheudu kustannuksia eikä muuta haittaa yhtiölle tai toisille osakkaille. Työn teettävä osakas vastaisi uudistuksen ja sen kunnossapidon kuluista. Yhtiöllä ja toisilla osakkailla olisi oikeus ehtojen asettamiseen sellaiselle muutokselle, joka voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle (vrt. AOYL 5:3 §:ssä säädetty ehtojen asettamisoikeus osakkaan huoneistossa tehtävälle muutostyölle). Osakkaan huoneistossa tehtävää muutostyötä vastaavasti tällainen haitta voisi ilmetä myös rakennuksen ja muiden huoneistojen arvoa laskevana rakennuksen ja sen yleisten tilojen ulkonäköä ja muuta käytettävyyttä vaikeuttavana seikkana. Näin yhtiö voisi asettaa ehtoja esim. rakennuksen sisäänkäyntiin lisättävän erityisen ovipuhelimen tai kulkuluiskan tai portaikkoon asennettavan hissin toteutukselle mahdollisimman hyvin rakennuksen ulkonäköön sopivalla tavalla. Osakkaan muutostyötä koskevan pääsäännön mukaisesti osakas vastaisi lähtökohtaisesti myös näiden muutosten kunnossapidosta ja lisäkustannuksista, joita osakkaan muutostyöstä myöhemmin mahdollisesti aiheutuu esimerkiksi yhtiölle kuuluvan rakennuksen ulkovaipan, ulko-oven ja porrashuoneen kunnossapidon tai uudistuksen yhteydessä. Tapauksesta riippuen tarkoituksenmukaista voisi olla myös sopia, että yhtiön myöhemmin toteuttaman kunnossapidon tai uudistuksen yhteydessä tässä tarkoitettu osakkaan aloitteesta toteuttava uudistus korvataan vastaavalla kaikkia osakehuoneistoja koskevalla uudistuksella (esimerkiksi yhtiössä keskustellaan ovipuhelimien asentamisesta 10 vuoden kuluessa ja yksi osakas haluaa esteettömyyteen vedoten ovipuhelimen heti).

Ehdotus: AOYL 5:8 §:ää muutetaan tarpeen toteuttamiseksi edellä toteutus-kohdasta ilmenevän suuntaisesti. Valmistelussa on arvioitava myös muutostyö- ja kunnossapitokustannusten jakoa siltä kannalta, että esteettömyyden parantaminen hyödyttää selvästi myös toista osakasta tai toisen osakehuoneiston käyttöä. Kustannusten jakoon osallistuminen ei voisi perustua pelkästään siihen, että toinenkin huoneisto tulee liikuntarajoitteiselle käyttökelpoiseksi, jos huoneiston haltija ei ole liikuntarajoitteinen. Lisäksi kustannusten jakoperiaatteen soveltuvuutta arvioitaessa on otettava huomioon tilanteet, joissa yksi osakas voisi liikuntarajoitteensa perusteella saada esteettömyyttä parantavaan toimenpiteeseen ja toinen lievemmin liikuntarajoitteinen ei tällaista tukea voi saada.

Mm. omaisuudensuojan vuoksi ei ole perusteita säätää taloyhtiöille yleistä velvollisuutta luovuttaa yhteisiä tiloja liikuntarajoitteisten kulkuneuvoja varten eikä voimassa olevia rakentamista koskevia säännöksiä ja määräyksiä pidemmälle meneviä vaatimuksia liikuntarajoitteisten tarpeiden huomioon ottamisesta yhtiön kunnossapito- ja muutostöissä.

 

Yhdenvertaisuusvaltuutetun vastaus ehdotukseen ja perustelut:
Valtuutettu vastustaa ehdotusta.

Yhdenvertaisuusvaltuutettu pitää välttämättömänä, että esteettömyys turvataan asunto-osakeyhtiölaissa. Esteettömyydellä asunto-osakeyhtiön kannalta tarkoitetaan tässä sekä esteetöntä liikkumista asuntoon ja sieltä pois sekä mahdollisten apuvälineiden säilytystä taloyhtiön yhteisissä tiloissa sekä invapaikkoja invatunnuksella varustetuille ajoneuvoille. Esteettömyyden turvaamista edellyttää Suomen perustuslaki sekä YK:n yleissopimus vammaisten henkilöiden oikeuksista. Tältä osin yhdenvertaisuusvaltuutettu viittaa siihen mitä asiasta on tarkemmin lausuttu sekä Stm:n että Invalidiliiton lausunnoissa. 

Yhdenvertaisuuslain pääperiaatteen mukaisesi olisi perusteltua kehittää asunto-osakeyhtiölainsäädäntöä siihen suuntaan, että asunto-osakeyhtiöillä olisi velvollisuus arvioida osakkaiden kohtuullisia mukautuksia koskevia pyyntöjä, ja niiden kustannuksista (siltä osin kun niihin ei olisi saatavilla yhteiskunnan tukea) vastaisi asunto-osakeyhtiö. Niiltä osin kuin pyydetty mukautus olisi kohtuuton yhtiölle, kustannuksista vastaisi osakas itse. Kuitenkin esim. osakkaan kustannuksella asennetun sähköisen ovimekanismin ylläpitokustannukset tulisi siirtää asunto-osakeyhtiön vastattavien kustannusten piiriin. Asennettu sähköovi luonnollisesti hyödyttää aivan kaikkia asukkaita.  

Yhtiön yleisissä tiloissa tehtävien muutostöiden lähtökohtana tulisi olla eritavoin liikkumisesteisten ihmisten perus- ja ihmisoikeuksien toteutuminen ja se, ettei yhtiö voisi kieltää muutostöitä, jos on kyse asukkaan / osakkaan perustavanlaatuisesta oikeudesta eikä muutostöistä aiheutuisi kohtuutonta haittaa tai kustannuksia yhtiölle. Muutostöiden kieltämisen ja esteettömyyden turvaamisen esteenä ei koskaan voisi olla esim. pelkästään esteettiset syyt. Yhdenvertaisuusvaltuutettu ei yhdy arviomuistioon kirjattuun käsitykseen ja tulkintaan omaisuuden suojan ja vammaisten / toimintarajoitteisten ihmisten oikeuksien suhteesta.



Elli Björkberg
Ylitarkastaja

14.01.2021